Per farti capire in cosa consiste esattamente un investimento immobiliare voglio raccontarti un’operazione a lungo termine di successo che abbiamo effettuato nel 2015 a Milano.
Ti mostrerò come abbiamo selezionato e acquisito un immobile con alte potenzialità di profitto, in che modo lo abbiamo valorizzato per renderlo appetibile sul mercato e come siamo riusciti a far ottenere all’investitore un guadagno di oltre il 6%.
Potrai così conoscere più da vicino le diverse fasi di un investimento e, grazie anche al materiale fotografico che ti illustrerò, potrai vedere con i tuoi occhi quali sono i passi da compiere per investire bene.
Ecco il racconto dell’investimento immobiliare Milano Monochic, fase per fase.
Fase 1 – Ricerca e Acquisizione dell’immobile
L’obiettivo di partenza era acquisire un immobile e rivalutarlo per proporlo come investimento a lungo termine, quindi farlo acquisire ad un investitore e poi metterlo a reddito per fargli ottenere un guadagno dal canone di locazione.
Per la nostra operazione puntiamo subito su una zona di Milano che conosciamo molto bene per la sua alta commerciabilità in termini di affitti: Porta Romana.
Andiamo così alla ricerca di un immobile ideale da poter acquisire ad un buon prezzo e da poter ristrutturare per aumentarne il valore e metterlo sul mercato.
Porta Romana è per noi un’ottima location perché ha un elevato valore commerciale, una buona qualità della vita e un insieme di servizi utili al cittadino. Inoltre, si trova vicino all’Università Bocconi e quindi in un’ampia area molto redditizia di Milano.
Un immobile ubicato in una zona come questa ha anche maggiori probabilità di aumentare di valore nel tempo: sono luoghi al riparo dalla svalutazione immobiliare, in cui fare un investimento può rivelarsi sempre altamente profittevole.
Dopo aver visitato diversi immobili ne selezioniamo uno all’interno di un contesto signorile, dotato di servizio di portineria.
L’immobile è di 160 metri quadrati, strutturato per uso ufficio, in stato grezzo, non rifinito, senza intonaco e senza rivestimento murario.
Un immobile così grande non deve però trarti in inganno: può essere una scelta sbagliata e molto rischiosa se non sai come trasformarlo in un investimento fruttuoso.
Noi abbiamo voluto considerare l’ipotesi di acquistarlo vagliando le possibili azioni strategiche per trarne profitto. Ecco l’operazione elaborata prima dell’acquisizione:
- acquistare in cessione di compromesso;
- fare il cambio di destinazione ad uso abitativo;
- attuare il frazionamento ricavandone tre immobili;
- ristrutturare per rivalutarlo;
- pianificazione della vendita ai fini di poter usufruire della detrazione fiscale;
- e venderlo ad un buon prezzo.
Abbiamo pensato al frazionamento perché nella zona c’era un’alta richiesta di unità immobiliari di piccolo taglio che però erano quasi impossibili da trovare. L’operazione ha funzionato, quindi, anche perché siamo riusciti a rispondere ad una domanda di mercato che in un preciso momento non veniva soddisfatta.
Dopo un’approfondita e attenta analisi svolta dal consulente immobiliare (io), insieme al geometra e al consulente legale (i tre esperti indispensabili per fare operazioni immobiliari), con le opportune valutazioni sullo stato di conservazione, la regolarità, le problematiche, i costi e la ristrutturazione, acquisiamo l’immobile.
Dal frazionamento otteniamo tre appartamenti: un monolocale di 35 mq, un bilocale di 45 mq ed un trilocale di 80 mq. Per l’operazione che ti voglio raccontare ci concentreremo sul monolocale di 35 metri quadrati.
Ecco alcune foto dell’immobile acquisito.
Fase 2 – Progettazione e Ristrutturazione
Cominciamo quindi la trasformazione del monolocale, affidandoci ad una delle nostre ditte di fiducia e alla consulenza di tutti gli esperti con cui lavoriamo ogni giorno a stretto contatto sulle operazioni immobiliari. È infatti di estrema importanza poter vigilare sui cantieri e accertarsi che non vi siano imprevisti.
Comprare un immobile vecchio può essere un’ottima mossa perché ti permette di acquistare ad un prezzo “scontato” e di accrescerne il valore con la ristrutturazione, ma devi essere in grado di distinguere bene un immobile potenzialmente rivalutabile.
Procediamo con tutti gli interventi che ci consentono di raggiungere l’obiettivo più importante: creare un prodotto di qualità che sia valido e piacevole per i potenziali inquilini.
Innanzitutto modifichiamo la struttura dell’immobile per renderlo più funzionale.
Ampliamo la superficie utile abbattendo la parete al confine con la scala.
Questo ci permette di realizzare il bagno senza togliere spazio alla cucina-soggiorno e di valorizzare lo spazio esterno sostituendo la vecchia rampa con una elegante scala semicircolare.
Una delle nostre strategie è quella di progettare l’immobile in funzione degli arredi che prevediamo di collocare: così facendo otteniamo un notevole guadagno di spazio (fattore chiave in ambienti così piccoli) che può arrivare anche al 20%!
Un altro intervento che solitamente garantisce un miglioramento notevole ed immediato all’interno di ambienti piccoli è la realizzazione di un controsoffitto.
Oltre al bell’impatto visivo, il controsoffitto permette l’utilizzo di un doppio sistema di illuminazione (faretti per la luce diretta e led per la luce soffusa) e integra l’impianto di condizionamento, con ulteriore risparmio di spazio fondamentale in un monolocale.
Montiamo quindi delle placchette nuove ed un nuovo radiatore, a cui accoppiamo una copertura su misura adatta al nuovo stile che abbiamo scelto di dare all’appartamento.
Per la pavimentazione utilizziamo il parquet su tutta la superficie calpestabile, eccetto i servizi.
Un mobile su misura accanto al bagno ci permette di collocare la lavatrice e di recuperare spazio per un piano d’appoggio. Per il bagno, oltre alla scelta obbligata di un box doccia, montiamo dei sanitari sospesi che aumentano la percezione dello spazio disponibile.
Come decorazione scegliamo una tinta unica per tutto l’alloggio: il bianco e tinte naturali, combinate in modo da creare armonia tra le pareti e i rivestimenti. La nostra scelta cromatica ha anche la funzione di aumentare visivamente la percezione di ampiezza, accrescere la luminosità e dare un tocco moderno.
Nelle operazioni immobiliari devi sempre puntare sulle colorazioni che funzionano meglio e sulle finiture che possono adattarsi alla maggior parte delle persone. Questa scelta richiede molta attenzione perché non puoi sapere i gusti del futuro inquilino.
Per questo decidiamo di adottare soluzioni cromatiche che permettano a chi vivrà nell’immobile di poterlo in seguito personalizzare in base alle sue preferenze.
Sostituiamo i serramenti esterni e installiamo delle finestre nuove dotate di doppi vetri e di tapparelle elettriche. La sicurezza dell’appartamento è garantita inoltre da una porta blindata e da un sistema di allarme.
Nella ristrutturazione di questo immobile abbiamo puntato su un restauro radicale per creare un alto valore aggiunto, stando attenti ad ottenere il miglior risultato possibile verificando che il budget destinato ai lavori non subisse alcun incremento.
Fase 3 – Sistemazione e Messa a Reddito
Procediamo quindi con l’arredamento, cercando di creare un ambiente gradevole all’occhio per chi verrà a vederlo.
Tutto il monovano si concentra nel soggiorno, che arrediamo con un grande divano letto e dei mobili adatti sia come zona giorno che come zona notte.
Il divano letto, inoltre, è posizionato in modo da creare una separazione visiva tra l’ingresso e il resto della casa.
La cucina è a vista, ma si mantiene ben separata dall’area soggiorno grazie alla disposizione dei mobili e al controsoffitto in cui è idealmente racchiusa.
Otteniamo anche uno spazio dedicato al pranzo, sistemando il tavolo nella parte più raccolta del soggiorno, vicino alla cucina per favorire il consumo dei pasti ma al contempo distaccato dall’angolo cottura e dalla zona living per essere usato come un piccolo angolo studio.
È nato il Milano Monochic.
Una volta ultimato il lavoro di arredamento diamo il tocco finale con dei corredi capaci di rendere l’immobile più attraente esteticamente e più accogliente. Anche quest’ultima fase è però molto importante e va curata nei minimi dettagli.
Allestiamo il Milano Monochic un po’ come fosse la vetrina di un negozio, collocando gli accessori giusti negli spazi strategici, giocando sugli accoppiamenti e i contrasti cromatici: sono “trucchi” del mestiere che fanno leva anche sull’aspetto emozionale di chi lo vedrà e che solo chi ha una grande esperienza può realizzare.
Il total white dell’intero appartamento è ora attenuato dai toni grigi di alcuni arredi, oltre che dal gradevole contrasto con il parquet e con i colori dei corredi.
Ogni passo delle fasi precedenti è stato compiuto bene e questo ci ha permesso di non far emergere spiacevoli sorprese in corso d’opera.
Portiamo via dall’immobile il materiale residuo del lavoro di ristrutturazione e restyling e facciamo pulire l’alloggio da cima a fondo. Una volta pulito, ci accertiamo che sia tutto in ordine e richiediamo un servizio fotografico professionale.
Il risultato finale è quello che vedi nelle foto.
A questo punto l’immobile è pronto per essere proposto all’investitore che può acquisirlo e metterlo immediatamente a reddito. In questo caso, l’investitore interessato acquisisce l’immobile per 170.000 euro ed in soli 10 giorni riusciamo a trovargli un inquilino.
La trattativa per la locazione del Milano Monochic viene conclusa al prezzo di 820 € al mese (cioè una rendita di 8.740 € all’anno al netto delle spese condominiali).
Facciamo un ragionamento per capire quanto sia stata fruttuosa l’operazione.
Il prezzo di acquisto dell’immobile è stato di 170.000 €.
L’immobile è stato messo a reddito per un prezzo di 8.740 € all’anno, quindi 8740×100/170.000 = 5,14%.
La ristrutturazione era costata 50.000 €, quindi grazie alla detrazione fiscale del 50% prevista dalla legge italiana, l’investitore potrà godere di una detrazione fiscale decennale di ben 25.000 €.
Considerando che per i primi 10 anni si potrà utilizzare questa detrazione fiscale, sul reddito Irpef, per abbattere la cedolare secca (20%), e quindi non sostenerne il costo, la rendita sarà di circa il 6,17%.
Il tempo totale di realizzazione dell’investimento Milano Monochic è stato di 9 mesi.
Ho deciso di raccontarti questo case history per mostrarti che il modo in cui viene gestita un’operazione immobiliare può fare la differenza: proprio perché progettato e realizzato con estrema cura, strategia e competenza, l’investimento Milano Monochic ha permesso di massimizzare il guadagno e al contempo ridurre al minimo i rischi.
Se questo caso di successo ha stimolato la tua curiosità guarda le operazioni immobiliari disponibili a Milano, oppure contattaci per conoscere e approfondire le nostre proposte di investimento.
