Modern Loft
Opportunità investimento con guadagno 6 - 9%
Lombardia > Milano > Porta Romana
Questa è una nostra proposta di investimento immobiliare a lungo termine.
L’immobile Modern Loft è un loft di 60 mq ad alto valore commerciale situato nella zona di Porta Romana, vicino all'Università Bocconi di Milano.
Lo abbiamo acquisito e trasformato completamente, rivalutandolo con interventi di ristrutturazione, arredo e corredo.
La casa è in vendita per investimento e la rendita consigliata è quella a lungo termine (messa a reddito), con possibilità di ottenere un guadagno annuo di oltre il 6% generato dal canone di locazione.
Con la formula degli affitti brevi il guadagno può salire oltre il 9%.
I lavori si sono conclusi ad ottobre 2017 e l’immobile sarà consegnato pronto all’uso.
Caratteristiche immobile
Zona dell’immobile
Ci troviamo in Viale Lazio a Milano, nella zona di Porta Romana, un’area ben servita da mezzi e negozi, con una buona qualità della vita e vicina all’Università Bocconi di Milano.
Siamo quindi in una location ad elevato valore commerciale e al riparo dalla svalutazione immobiliare.
Tipologia di immobile
L’immobile è un loft di 60 mq, collocato all’interno di un contesto signorile con servizio di portineria.
È così composto: ingresso con ampia zona living, cucina a vista con doppia esposizione, zona notte-camera, soggiorno living, angolo studio e bagno.
Metodo di acquisizione
Lo abbiamo acquisito tramite un’asta immobiliare come immobile ad uso ufficio magazzino.
Interventi di ristrutturazione
Dall’immobile originario abbiamo ottenuto un Loft A3 di 60 mq (due vani + bagno) a partire da un’operazione di frazionamento e abbiamo effettuato il cambio di destinazione ad uso abitativo con adeguamento degli impianti a norma.
Poi abbiamo proceduto ad un intervento completo di ristrutturazione e riqualificazione per rivalutarlo, con successivo lavoro di arredamento e corredo.
Nella prima fase di costruzione abbiamo realizzato i nuovi sottofondi e vespai, gli impianti fognari e idraulici, gli impianti elettrici e l’impianto di condizionamento canalizzato a pompa di calore.
In seconda fase abbiamo proceduto con la realizzazione dei vari spazi, creando un particolare controsoffitto a doppia altezza: nella parte superiore vi sono degli inserti in legno e dei led interni perimetrali, nella parte bassa delle barre a led con luce calda per creare tre zone luce. Tutti i led sono telecomandati e regolabili a distanza.
Abbiamo in seguito sistemato il loft con elementi eleganti e funzionali come le finiture pregiate, il parquet e i sanitari sospesi, e abbiamo adottato un sistema di sicurezza con allarme, porta blindata personalizzata e doppi vetri.
L’ambiente creato lascia ampio spazio alla personalizzazione da parte di chi lo vivrà.
Ecco il rendering di progettazione che mostra l'anteprima del Modern Loft.
Il periodo totale per la sua completa realizzazione (acquisizione, ristrutturazione e arredi) è stato di 14 mesi.
La consegna dell’immobile pronto è prevista per dicembre 2017.
Ecco le foto dell'immobile pronto.
Punti di forza
Si trova in una zona dotata di servizi, ad alto valore commerciale, in cui vi è alta richiesta di unità immobiliari di piccolo taglio difficilmente trovabili nell’area.
Sarà consegnato arredato e corredato, quindi pronto all’uso, poiché non necessita di alcun lavoro aggiuntivo (comodo anche per chi investe a distanza).
È indicato come immobile da mettere a reddito che può garantire all’investitore un guadagno di oltre il 6% (affitti lunghi) o superiore al 9% (affitti brevi).
Prezzo di vendita
Il costo è di € 285.000.
Guadagno dell'investimento
La rendita profittevole ideale è quella a lungo termine (messa a reddito): può essere affittato in breve tempo poiché ubicato in zona centrale ad alto valore residenziale.
Il prezzo ipotizzato, in base ad una ricerca di mercato, è di € 1,200 al mese al netto delle spese condominiali (cioè una rendita di 14.400 € all’anno).
Di conseguenza si può aspirare ad un reddito del 5,05% sul capitale investito: 14.400×100/285.000 = 5,05%, sempre al netto delle spese di condominio.
Considerando che per i primi 10 anni si potrà utilizzare la detrazione fiscale del 50% sul reddito Irpef per abbattere la cedolare secca (20%), e quindi non sostenerne il costo, la rendita sarà di circa il 6,06%.
Le spese condominiali sono di 950€ l’anno, comprensive di tutto (portineria, riscaldamento, ecc.).
Per quanto riguarda le spese straordinarie la maggior parte di esse è già stata pagata (tetto, facciate, caldaia, ecc.), quindi non vi saranno in futuro costi aggiuntivi.
Anche per questo riusciamo a garantire quanto più possibile la percentuale di guadagno stimata.
Adottando la formula degli affitti brevi si potrebbe ipotizzare una rendita del 9/10% (dati ricavati dall’esperienza diretta nel settore degli affitti brevi).
I costi relativi alle imposte statali (IMU, Tarsu, ecc.) sono compensati dall'incremento del valore immobiliare nel tempo, essendo Milano un forte elemento di sicurezza in tal senso, specialmente in una zona come questa.
I dati dichiarati sono delle “stime”. Si tratta di valutazioni basate sulla nostra esperienza e sulle tante operazioni immobiliari effettuate nel corso negli anni, quindi molto veritiere, ma su cui non possiamo garantire a priori una certezza matematica.
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